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3个月后,央行会给你一次降房贷的机会,涉及28万亿存量贷款!

2019-12-31 15:24:50 来源:亚汇网 作者:斯嘉丽 打印 字号:  

央妈放大招了,要对全国人民所有的个人房贷进行一次大清理。
三个月后,全国所有的银行,要和所有的个人房贷客户重新签订合同,把所有按照基准利率定价的贷款合同,全部改为固定利率或者按LPR利率计价。
涉及到的个人房贷数量,高达28万亿。
央妈只给你一次选择的机会,选错了,以后不准再改。
2019年8月之前贷款买房的所有人,都会受到这一政策的影响。
而且影响还很大,据我估计,可能涉及到1%利差,按贷款一两百万计算,每年就是一两万的利息。
对于绝大多数家庭来说,一年多还款一两万还是少还款一两万,那差别是非常大的。
下面是央行公告的原文,里面每一个字你都认识,组合起来你未必认识,没关系,下面我会细细的给大家说。 

从2020年3月到8月,全国所有的房贷合同废除基准利率,改为LPR利率。
每个人,有5个月的时间去当地银行重签合同,到时候会有银行的人联系你的,别急。
重签合同时,你有两个选项: 
1、执行原合同不改,但利率永不再变。
2、挂钩LPR,未来以LPR+加点的模式计算你每年的利率。
如果在这5个月内怎么联系你都不去银行改合同,那银行直接默认你选择第一种,就是执行原合同。
执行原合同为什么利率永不再变呢?因为你原来签的合同,是基准利率上浮/下浮确定的,基准利率是你利息的锚,你签约贷款时房地产市场火热还是冷清,所能拿到的上浮/下浮的比例都不一样。
而以后,中国不再有基准利率这一说,银行贷款采用LPR进行计算,那基准利率自然不会发生任何变动。
所以,这就成了变相的固定利率,你的利率被永恒的锁定在2020年3月1日的那一刻,直到合同终结。
什么是LPR?
今年8月,央行首次进行LPR改革,我当时曾在《今天,房贷历史性大改革,炒房者要小心了》这篇文章里进行了说明。
简单的说,就是以后的基准利率不再由央行制定,而是由18家大型商业银行联手制定。
每个月,样本商业银行报出自己认为的市场最优价格,去掉一个最高和一个最低,剩下的人里按各家银行上一季度的贷款占比为权重,加权平均计算出本月的贷款市场报价利率LPR。 

这其实等于央行把基准利率的定价权,放给了下面的银行,迈出了金融体系市场化的关键一步。
然后谈谈这个加点的问题,从今以后,中国房贷再有没有什么上浮20%或者下浮20%这一说了,统一改为固定加点。
对于之前的老合同,如果你要改为LPR模式,那就有这个百分比的问题要处理。
央妈统一规定,以重签合约当时的差额为准,永久固定。
什么意思呢?
目前最新的LPR,是4.8%,比基准利率4.9%低了10个基点。

假设你是前几年买的房子,当时签的是基准利率下浮20%贷款合同,那你的执行利率是4.9%*(1-0.2)=3.92%,每年的利率比今天的LPR低了0.88%,那么你的固定加点值,就是负88个基点。
如果你是这几年买的房子,当时签的是基准利率上浮20%贷款合同,那你的执行利率是4.9%*(1+0.2)=5.88%,每年的利率比LPR高了1.08%。那么你的固定加点值,就是正108个基点。 

这个加点值,是永久固定的。
如果将来某一天,LPR下跌到了3%,那么在房价低谷购入,执行负88基点的那位幸运儿,实际执行利率仅为2.12%。
而同一天,在楼市火热时买入,执行正108基点加成的那位,实际执行利率是4.08%。
双方的利息支出,差不多相差一倍。
这就是LPR+加点的利率计算模式。
当然,如果LPR从4.8%涨到了8%,那执行正108基点的那位就赚了,因为少涨了点利率,执行负88基点的那位就亏了,因为银行给的折扣变少了。
所以,大家的机会还是均等的。
执行新规定后,你的利率就是一个浮动值,每年的1月1日,重新浮动一次,当然你也可以和银行签3年一变或者5年一变的合同。
不过我建议你签一年一变。
在解释为什么要签一年一变之前,我们首先要想好,你是和银行签固定利率合同,还是LPR+加点模式的合同。
如果你签了固定利率,将来LPR降低,你就亏了,要忍受高利率。
但如果LPR涨了,比如涨到了8%,那你还按照原来的固定利率,那你就赚了。
但我这里,强烈建议你们采用LPR+加点的模式,改为浮动利率,千万别采用固定利率。
因为在肉眼可见的未来,降息是一个大趋势,我在《印钞机停了,负利率来了,你弯道超车的机会来了》一文中,也从经济本质的角度进行过详细的解释。
在全球各大主要经济体国家,利率都在飞速下降,降到了接近零,甚至负利率的也比比皆是。
前央行行长周小川的公开表态是:中国可以尽量避免快速地进入负利率时代。
只是尽量避免、快速地进入,没说不进入,更没说会涨利率。
大家都在不断的降息,中国维持目前的高利率已经是一枝独秀了,但中国不可能自己一个人秀太久。
仅以房贷利率而言,目前日本是1.41%、芬兰1.48%、瑞士1.61%、斯洛伐克1.65%、法国1.69%、德国1.89%、中国台湾1.92%、比利时1.94%、意大利2.03%。
而中国的平均房贷利率,是5.53%,远超世界平均值。
我曾在多篇文章里强调,中国房价有泡沫,我不看涨,但我也不看跌,原因就在这里,中国房贷利率的下浮空间太大了。
把中国房贷利率打个腰斩,再腰斩,才和日本的房贷利率差不多。
等房价下行的时候,你说中国央行的救市底牌有多强。
远的不说,2016年的时候,中国大地上就曾出现过房贷利率7折优惠这种跳楼价,你可以用3.43%的利率拿到商业贷款。
和今天的房贷差距,足足高达2%。
如果你贷款100万的话,那每年多还的利息,就高达2万块钱。
我不知道中国有多少家庭会觉得每年2万块钱无所谓,但应该不太多。
中国的房贷利率从5%降到2%,还撑不住房价,那才是真的没救,现在还远得很。
而从宏观经济上而言,中国目前的经济也急需降息来刺激。
有些经济学家为了给降息造势吹风,甚至说:
拿掉猪以后都是通缩,不能为了一头猪牺牲整个国民经济
全球各国的利率一降再降,而中国上至行长,下至经济学家,也都对未来利率走势持下行看法。
你说中国未来的利率走势会如何?
利率下行的概率,远远大于上行的概率,近乎是一个必然的趋势。
我认为未来3~5年之内,中国的LPR会逐渐下行,可能会降低到3%左右,和今天的利差,大概有2%。
现在全世界的商品都是供大于求,为了能让自家商品多出口,中美已经互相打了一年口水仗了。
大家都在降息刺激经济,能让利率抬头的可能性只有一个,那就是出现了科技革命,生产力大幅提升,带动世界经济走出泥潭。
谁也不知道下一轮科技革命是什么时候爆发,大家都在苦熬着。
所以我认为,未来5~10年内,暂时看不到利率暴涨的可能性。
至于10年之后的利率会如何,涨不涨和我们又有什么关系呢。
十年之后,钱已经不怎么值钱了,贷款你已经还掉不少了,而你的工资又在涨,涨跌影响都不大,我们更关注的是近期的收益。
而且,大幅降息后,十年后即便再涨息,也很难超过今天的利率值。
从2017年年底到2019年中旬:
SHIBOR利率从4.91%下降到2.71%;
DR007利率从3.12%降低到2.66%;
10年期国债收益率从3.9%下降到3.23%;
5年期AA级企业债利率从5.89%下降到4.9%;
票据利率从5.23%下降到3.64%
但是房贷利率反而从5.26%上升至5.53%。
其他行业都在降息,而且还有经济学家认为应该继续降息。
但房地产行业反而在定向加息。可以说,把房贷利率抬那么高,完全是为了压制房价,遏制房价疯涨的势头。
未来随着炒房的狂热氛围逐渐冷却,没有投机收益后,房租只有1.5%收益的现实会对房价造成极大的下坠压力。
那个时候,为了稳住房价,房贷利率注定会一路下滑。
你这个时候让我在最高位签固定利率,当我傻啊,这动不动就是一年好几万的收益差额。
没人知道房贷利率什么时候开始真正下行,但就是这几年,所以我建议你们签一年一变的浮动利率合同。
3个月后,银行会陆陆续续给你打电话,让你去重签合同。
记住,新合同一定要选择LPR+加点模式,利率重订周期选1年,千万不要选择固定利率。
这个选择机会,央妈只给了你一次。
同时你也要记住,接到电话后,一定要去银行改合同。
如果你不去,银行会直接默认你采用固定利率,以后不准改。超级坑,未来一年可能多交好几万的利息。
到时候,可别怪我今天没提醒过你。 

  

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关键词: 周小川 房价 金融


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