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花里胡哨的公寓,暗藏着深坑……

2019-09-10 09:41:10 来源:亚汇网 作者:斯嘉丽 打印 字号:  

最近,厦门出台史上最严“禁公寓令”:严禁商办项目以公寓出售,甚至禁止预留住宅功能的排水、排污、排烟和燃气管道。
 
简而言之,就是从各个环节,彻底摧毁商办类公寓的居住功能,包括租住,尤其是小面积的loft产品,彻底丧失了生存空间。
 
于是就有投资客来说:

政府禁公寓,那以后公寓岂不是越来越少了,越稀缺的东西未来价值一定越贵,买不起房子的人肯定会买公寓,现在住宅管控的这么严,投资公寓一定可以赚一笔啊。
 
乍一听似乎挺有道理,但是仔细一想,如果世上真有这么好的事儿,而且人人都可以上车的投资机会,为什么会能轮到你来考虑,早就会被资本抢先占领了。
 
然而神奇的是,在房地产市场上,公寓似乎已经成为了投资标配,而且你只要进了售楼部,那些置业顾问,中介们总能给你找到非常适合的理由:
 
你刚刚毕业没多久,单身的男生?
 
那太好了,你非常适合公寓,现在买个房子这么贵,买了公寓以后既能自己住,想创业了还可以当做办公室用,两全其美啊。
 
单身女性,不着急结婚?
 
那你得赶紧买啊,相亲的时候既能给自己撑身价,又是婚前投资,女生有一套自己的房子,以后结婚的时候才能更硬气。
 
刚刚结婚,准备婚房?
 
那更要买公寓了,公寓成本这么低,先住几年过渡一下,等以后有钱了再换住宅,而且也不影响你的购房资格。
 
总而言之,在那些中介们的口中,公寓被吹得花里胡哨的,什么问题都能给你解决了,但实际公寓真的有这么好,真的像中介们说的那么完美么?
 
首先,我们先来看一下,公寓到底有没有这么“便宜”。
 
公寓之所以吸引很多人购买的主要原因是总价低,许多刚需人群,手里资金不多,看到很多公寓项目推出的低首付政策,想着先自住,后期考虑置换。
 
但其实公寓的首付是50%,很多人中介说首付只要一两万,可以首付分期。
 
但其实并不是看起来的那么美好,只是延后一两年,所以不管首付低到什么程度,未来两年你都要付够总价的一半。
 
假如同地段40平方的公寓和70平方的住宅,单价都是一万元,公寓首付就需要20万,而住宅首付也是21万,月供大约2900。

虽然总价来看公寓是很便宜了一半,但是上车成本来说相差不不大。
 
从贷款压力来看,因为公寓贷款上浮利率高、但贷款年限仅有10年,所以你的压力并没有轻松多少。
 
我们再来看一下公寓的住宅属性,更是无稽之谈了。。。
 
我们来看看市面上的普通的公寓户型,基本上都是两梯十几户甚至三梯二十几户人家。

每天在高峰时段等着电梯上下,最长可以让你等十几分钟,然后一打开电梯都是满满的人,挤电梯挤得你怀疑人生。
 



在这样的公寓里,同一层有出租的、开理发店,做儿童摄影,开瑜伽馆,旅社的,甚至还有从事非法勾当的等等。
 
这样一来居住体验就非常差了,更何况公寓的水电还是属于商用水电,水电费是住宅的一倍多。

相比住宅,公寓的的物业费也是很贵的,这也使得公寓失去了最最基本的居住属性,虽然公寓也是可以住,但是不适合长期居住。
 
还有的人说了,那我买公寓不是为了住,就是为了以后的收益,一方面房价可以上涨,另一方面还可以租出去,依靠租金获得不错的收益。

这个想法在理论上是可行的,但实际中却完全不同了。
 
在过去的这一波房价热潮中,公寓的涨幅和住宅根本没办法比,由于公寓本来就有很多的硬伤,没有户口和学区的价值,高额水电费,没有社区居住感。
 
而且,公寓的税费很高,商业性质的公寓房产在二次交易的时候,总税费要高达15-30%,买卖双方各占一半。
 
100万的公寓,光交税就要大概20万元,所以这也就导致了公寓的接盘侠非常小众,难以变现。

失去了流动性,公寓的价值自然就会大大的贬值。
 
有的人迷迷糊糊的被中介忽悠买了公寓,殊不知等到中介挂牌出手的时候,出去高额的税费之后,一套公寓靠涨价来买卖,根本就赚不到钱,而且往往是卖一次赔一次。
 
而且当你有了购房资格之后,想去换房的时候,你会发现公寓卖不出去,置换计划就要因此而耽搁,得不偿失。
 
至于公寓的租金收益,公寓和住宅相比,同等地段来说,房租差异不大,我们来看一下北上广深的租售比。
 



国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比为16:1—25:1, 但是在图中我们可以看出,北上广深的购房价/年租金均在55:1。
 
如果公寓单单靠租金收益,至少需要55年左右才能够回本,这意味着购买公寓出租的年化收益还不到2%。
 
只有非常好地段的公寓的租金回报率才能达到5%以上,一套40万左右的公寓,月租金能达到1800元左右,年租金21600,回报率为5.4%。
 
所以,一般投资公寓的特别看重公寓的租金收益率,那些选择公寓的人,都会选择地段较好,周边公寓项目较少,容易出租的公寓楼盘,购买一层或者两层作为长期持有。

然后会聘请一个人酒店管理行业的从业人员进行管理,进行长期收租,也不用考虑变现和置换的问题。
 
当然了,这是有钱人参与的游戏,公寓这个坑,看起来花里胡哨的,但实际上挑选到优质公寓的操作逻辑,还是比较复杂的,适合高端玩家或者不差钱的人参与。
 
对于大多数普通人来说,就不要参与其中了,不然你亏钱都不知道怎么亏的……


  

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关键词: 房价


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