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事件+点评,盘点2019房地产十大关键词

2019-12-31 12:32:33 来源:亚汇网 作者:静香 打印 字号:  

   事件:2019年,住房和城乡建设部官方网站发布《关于公开征求对住房和城乡建设领域38项强制性工程建设规范意见的通知》,其中,按套内面积交易的征求意见稿成为大家关注的焦点,取消共享面积的讨论也开始升温。

   点评:作为房地产市场最不透明的指标之一,房地产销售和服务收费纠纷一直存在着共同的领域。当这个草案出现时,这是一场自然灾害。老实说,这一草案只是处于“征求意见”阶段。即使真的要取消,也不能马上实施。从计划到实施需要几年时间。而即使取消共有面积对购房者的影响不大,他认为自己感兴趣的房子面积会很小,总价能便宜些吗?不存在。也许政策下来,结果,嘿,房价又涨了。

   事件:2月18日,广东香港澳门湾开发区规划纲要正式颁布,意味着56000平方公里的土地,近7000万人口,最高的开放度和最发达的经济,终于有了更明确的发展方向。根据规划纲要,广东、香港和澳门的大海湾地区不仅要建设一个充满活力的世界级城市群,一个国际科技创新中心,是“一带一路”建设的重要支撑,也是内地与香港深度合作的示范区。而澳门,也创造了适合宜居产业的优质生活圈,成为高质量发展的典范。

   点评:自引入广东、香港、澳门大湾地区的概念和政策以来,大湾区的人气也带动了区域房价的上涨。看来大湾区前景广阔。特别是惠州、临深、临港不限购,吸引了大量人进入房地产市场。不过,对于买家来说,有必要对这些区域进行细分。虽然广东、香港和澳门湾地区是城市群的概念,但城市之间的关系仍然具有明显的特点。广佛、神会关、珠海、澳门的关系很高,可以说是“一强一弱”的关系。无论是购房者的流向还是城市之间的协同效应都比较好。目前,房地产市场的主基调是稳定发展。随着城市的普遍崛起,它已成为过去的风格。房价水平的提高更多地取决于城市内部价值的挖掘。

   事件:2019年3月18日,河北省石家庄市出台安置政策:取消对城镇“稳定居住、稳定就业”条件的限制,全面放开城镇安置,仅凭居民身份证和户口簿进行安置。此后,河南的新乡、山西的漯河、湖北的宜昌、再到广西以外的大多数城市,限制相继取消。一时间,落户门槛,只有更低,没有最低。

   点评:石家庄在全国各大城市首开“零门槛”落户先河,这将对户籍制度、抢人大战乃至房地产市场的限购产生深远影响。要知道,房地产市场调控的关键之一是限购政策,而限购政策往往是由户籍来界定的。外地购房者需提供社保和个人所得税证明才能购买。一旦“零门槛”落户,户籍门槛将不再存在,购房限购政策就等于什么都没有,可以看出稳定房地产市场的效果。不过,三四线大多没有限购,即使开盘落户,也不会吸引很多优惠。相反,对于一二线城市,每个户籍相当于一张房票。开放和落户自然会给拓地房地产市场带来意想不到的好处。然而,户籍稀缺的时候总是很珍贵的。当所有的人打开他们的门,他们会很快失去他们的吸引力。既然他们可以选择,为什么不选择一个含金量高的城市呢。

   事件:6月19日,国务院常务会议提出“加快城市旧住宅区改造,满足群众改善居住条件的期望”。会议提出,要明确转型标准和范围,通过试点探索向全国推广;加强政府引导,与家庭合作,促进室内转型,带动相关消费;加快金融机构准入,并运用市场化的方式吸引社会力量参与;提高老旧小区的居住和生活质量,建立长效管理机制。

   点评:旧的改革政策一出台,就有越来越多的人想到了这场轰轰烈烈的改革,通过PSL等创新金融工具推出了3万亿货币,掀起了一场楼市狂欢节。但是,旧的改革和棚改有本质的区别。旧的改革属于小修小补。对原有房屋进行改造和优化,达到改善居住环境的目的。旧改革的居民不会像棚改的居民那样被推向市场,也不会产生新的需求。所谓4万亿元的投资,也是更换设备的资本性投资,但没有货币化的空间,就不会产生货币集中供应的效果。没有货币供应,就没有资本化的可能。自然不会对房价产生任何影响,对房地产市场的影响也不会那么大。然而,旧改革的大规模启动意味着棚改将加速退出。对于三四线城市来说,房地产市场的降温速度会更快。

   事件:黑龙江鹤岗因房价问题备受关注。据媒体报道,鹤岗部分二手房单价已降至400元/平方米的“白菜价”,一套安置房仅需1.9万元即可购买。

   点评:这一消息一出,无数人幻想着流浪到鹤岗买房,真的有人能去鹤岗抄底吗?答案当然是否定的,因为无论是投资还是居住环境,鹤岗的房子本身都不值得买。鹤岗市作为煤炭资源枯竭型城市,正面临着经济转型。在人口外流的背景下,鹤岗市房地产市场需求不足,成交不活跃,房价无法支撑。房价大幅下跌是正常的。此外,鹤岗房价下降与房改政策密切相关,解决了9万困难群众的住房问题,增加了因拆迁而被分割成多套住房的居民的住房成本。对他们来说,更多的房子是一种负担。在鹤岗,“房价只涨不跌”的房地产市场信念被彻底打破。

   事件:8月5日上午9点16分左右,离岸美国元兑人民币汇率跌破7点关口,最高达到7.0392。当日9时32分左右,在岸人民币对美元汇率也跌破7个关口,最高值为7.0262。它直接突破了7的底线,成为2008年金融危机后7的首个双休日。

   点评:事实上,这种期望在去年一直存在,但当它到来时,它仍然有一点影响。从实际意义上讲,6.9和7.1差别不大,但可能是个人的心理防线,其象征意义大于实际意义。长期以来,房价的涨跌受到各种综合因素的影响,国际形势的变化也是其中之一。此次对向国外借钱的房地产企业影响最大。很多房地产企业都有美元债务。由于国内融资困难,国内不少房地产企业借入美元,而人民币破七则会有较高的还款压力和成本。如果汇率处于高位,房地产企业未来将面临更高的金融汇率风险。市场实际上担心的是外债成本。房地产高杠杆、高成交量的背后总是高风险。过度依赖外部资金也注定了房地产企业潜在的高风险。

   事件:中国人民银行宣布,自2019年10月8日起,以最近一个月的贷款市场报价率(LPR)为定价基准,形成新发布的商业性个人住房贷款利率。根据央行发布的标准,首套住房贷款利率不得低于贷款利率,第二套住房贷款利率不得低于贷款利率60个基点(0.6%)。

   点评:新政策的实施标志着以按揭基准利率为贷款基准利率的时代结束。按贷款基准利率4。90%浮动或折价的情况消失。影响抵押贷款利率的主要值是LPR和加分。LPR根据市场需求变化,加分与当地房地产市场、抵押贷款违约和个人信用有关。在新的住房贷款利率定价机制下,利率调整无疑更加灵活,调整了贷款定价模式,并增加了对后续住房贷款利率进行自我调节的空间。但现在,放眼全国,稳定是调整的首要因素,不可能指望房价会大起大落。

   事件:在今年的“双11”中,众多房地产开发商加入了这场利润丰厚的电子商务大战。其中,阿里巴巴拍卖、京东地产、苏宁电子商务等电子商务巨头推出的数万套特价房的购买页面出现了“1元起价”、“立即降价40万元”等折扣,售房战场由线下扩展到线上。

   点评:房地产作为区域性市场,与全国性市场的电子商务平台相碰撞。对于开发商来说,还有更多的广告渠道,这将与双11的热点擦肩而过,让更多的人看到他们的新房可能是它能产生的最大效果。网上卖房的最终逻辑是抢占网上流量。电子商务平台只是起到了排水的作用。对于消费者来说,商品房不同于一般商品房。去现场看都很容易掉进坑里,更不用说在网上看几张照片了。

   事件:8月7日,乐嘉公寓终于宣布“将停止运营,关闭所有业务。员工会大量离职,没有营业收入,无法偿还客户的债务”。乐嘉公寓爆炸案涉及房东、房客1万多人,涉及合肥、西安、南京、苏州、杭州、成都、重庆等7个城市。

   点评:2016年,高级公寓租赁站呈上升趋势,在资本的涌入下涌现出一批公司,掀起规模竞争。只有两年多的时间,长期出租公寓的命运就像坐过山车。自2019年7月以来,长期租赁公寓的名单已更新至47家,实际估计更多。从“高光时”到“暗时”,原因并不复杂,规模扩张过快,产能跟不上规模扩张,但规模本身并不是问题,因为任何一家市值高的公司都是规模公司,关键是规模是否产生效益。疯狂扩张,成本倒挂,高买低卖,然后只有洗牌和商店关闭。

   事件:在当前的房地产市场上,伴随着寒意,房地产企业“排队破产”已成为一种现象。据人民法院公告网数据显示,截至12月4日,房地产开发企业破产数量已超过500,创历史新高。在这份房地产破产名单中,绝大多数是三四线城市的中小房地产企业,其中也有一些是知名度甚至跻身前100名的房地产企业。

   点评:随着房地产调控的持续高压,市场的残酷性正在逐渐显现。房地产业全面繁荣的大好时机正在过去。高周转、高杠杆、高负债已成为压垮骆驼的最后一根稻草。房地产企业正面临“住”的困境,生存已成为房地产企业在大环境下的必由之路。对于中小企业来说,土地不好拿,资金不好融,在激烈的市场竞争中只能被市场淘汰。但这也加剧了行业洗牌和分化,行业集中度将越来越高,房地产业“杂、散、小”格局将发生改变。优胜劣汰的市场生存,有利于房地产业的有序健康竞争,也有利于老百姓买到满意的房子。

关键词: 人民币 美元 房价 阿里巴巴 央行


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