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湾区城市格局大变,这个区域有翻倍可能

2020-08-31 17:18:17 来源:亚汇网 作者:鹏涛 打印 字号:  

   2020年上半年,要说楼市火热的区域,对于全国人民来说,大湾区绝对是能够脱口而出的那个。但是,真正深究之下,大湾区楼市火热的城市,就那么几个。

   深圳,7月份二手房出售均价7.43万/㎡,同比上涨19.4%;东莞,7月份二手房出售均价是1.89万/㎡,同比上涨19.4%;惠州,7月份二手房出售均价是1.1万/㎡,同比上涨8.19%。

   上半年,深莞惠都市圈完美的演绎了一场轮涨行情,深圳涨完东莞涨,东莞涨完惠州涨,堪称都市圈城市房价轮涨的范本。

   很快,7月份深圳、东莞两个城市接连升级限购,不然这股上涨势头很难扑灭,说不好将引发全国新一轮的上涨行情。

   广州,7月二手房出售均价是3。79万/㎡,同比上涨9。84%,是大湾区中除深莞惠之外,相对较火热的城市。但是,真正火热的也就几个区,南沙、黄埔和天河,其他的区依旧不温不火,甚至增城、花都区还存在明显降价现象;

   这里不得不提的一个现象是,7月份深圳升级限购后,南沙的深圳买房客明显增多,很多项目的深圳客源达到3-4成,为近期南沙的火热起了很大的助力作用。

   南沙,在大湾区的发展战略下,再加上未来深中通道(南沙支线)的开通,导致和深圳的中心前海反而在区位上离得很近。现在你去南沙看房,很多项目一定都会花一定的篇幅讲自己离深圳的距离有多近,通勤有多方便。

   佛山,7月二手房出售均价是1.36万/㎡,同比上涨3.78%,涨幅不明显。涨价规律很随广州,火热的是靠近广州的三个区:禅城、南海、顺德,而三水、高明的房价同比确是下降的;肇庆,7月份二手房出售价格是6904元/㎡,同比下降4.96%。

   以广州为核心的广佛肇都市圈,一切以广州马首是瞻,广州楼市温和,则佛肇楼市温和;广州楼市分化,佛肇的楼市也分化。

   珠中江都市圈,珠海,7月二手房出售均价是2.33万/㎡,同比下降0.68%。中山,7月二手房出售均价是1.19万/㎡,同比下降1.59%。江门,7月二手房出售均价是8854万/㎡,同比上涨0.47%。

   作为大湾区里经济最弱,人口最少的深中江都市圈,今年的楼市非常温和。和一江之隔,江对岸的深圳东莞,宛如两个世界。

   很明显,上半年湾区上涨的城市和区域,基本都和深圳有关。不得不说,深圳的楼市影响力,真的很强大!所谓的全国楼市的晴雨表,湾区楼市的发动机。

   所以,能否和深圳产生联系,成为了大湾区城市发展的核心妙门。

   对于产业发展而言,能和深圳产生直接联动,是产业升级的重大契机。对于楼市而言,能和深圳产生连接,是评判楼市价值的核心标准。

   首先,东莞和惠州,是两个在物理上原本就和深圳直接连接的的城市。

   东莞,凭借自己的制造业基础,把华为进入松山湖,为自己产业升级带来契机。而引入松山湖才2年,东莞产业结构就得到明显的调整改善,而松山湖房价也迎来一次明显的暴击。

   惠州,制造业基础不如东莞,非常清晰的把自己定义为深圳外溢刚需的睡城,凭借更广阔的土地优势,大量的拍地建房子。这就造就了惠州楼市非常规的格局:房价最贵,涨幅最高的区域不在惠州的核心区惠城,而是靠近深圳的惠州、大亚湾。

   而中山和珠海,是两个原本和深圳隔江相望,没有任何直接相连的城市。在“深圳引力”吸引之下,这些年来一直想通过外力和深圳达成直接联系。

   中山,实际上早在2005年就开始提出深中通道的规划,经过10年努力和推动,于2015年被发改委正式批复,2016年12月正式动工,预计2024年全线通车。

   深中通道对中山的意义非常重大,让中山到深圳原本2个小时的通勤缩短到35分钟。两地通勤时间的极大缩短,对于缺少铁路、机场和深水港的中山来说,将会极大的缩小物流运输成本,有利于提升本土企业的效益;同时,也有利于接收深圳的产业转移。相反,对于土地紧缺,用工用地成本非常高的深圳而言,又多了一块产业转移的宝地。

   深中通道的批复,对于当时中山楼市的刺激尤为明显,中山房价在16年年初只有6000元/平,在上涨大环境叠加深中通道动工之下,中山房价到17年直接翻倍涨到1.2万。完全可以预见,深中通道的开通之时,也将会是下一波中山房价上涨之时。

   珠海,因为本身也有一些高新产业,有被称为大湾区第二个深圳的说法。但是,与深圳的科创实力的差距是巨大的。所以, 能否和深珠产生直接联系,也是决定珠海高新产业空间的一个关键点。

   在珠三角融合之下,深珠通道的规划也一直在推动中,深珠通道规划最早出现在2010年修编后的《珠江三角洲地区城际轨道交通规划》中,里面提到了深珠城际这个跨海线路设计。最近几年,被密集提起。

   2017年,深珠通道被纳入2017年广东省高速公路网规划;

   2018年1月,珠海市政府工作报告提出争取将深珠高铁纳入国家和省相关规划;

   2018年7月,珠海市委八届五次全会提出要推进深珠通道的建设;

   2018年10月,根据珠海《深珠通道铁路公路布局方案研究》,珠海高新区将预留深珠通道远期建设廊道;

   2018年11日和12日,在深省人大代表赴中山、珠海调研粤港澳大湾区建设时表示,互联互通是粤港澳大湾区建设的必由之路,深珠通道的规划要快马加鞭;

   2018年11月15日,珠海市政府常务会议审议并原则通过《珠海市干线路网规划》,规划新增伶仃洋通道(即深珠通道);

   而最近的两个动作,是推动深珠通道规划落地的两个实质性的动作。

   2019年11月,珠海市交通运输局发布公告,对《伶仃洋公路通道及西延线(珠海段)交通详细规划》公开征求意见;

   2020年5月15日,深圳市前海管理局发布了《深珠(伶仃洋)通道前海衔接规划研究》的项目中标公示,相当于深圳已经针对深珠通道的深珠连接口设计在出钱招标了。

   严格来说,深珠通道规划实则已经板上钉钉,就差发改委最后批复的临门一脚。

   同样是连接深圳的两条桥,但是因为大桥在深圳的落脚点不一样,导致价值差异巨大。

   深中通道在深圳的落脚点是深圳大空港区,深珠通道在深圳的落脚点是深圳的“宇宙中心”前海,完全不是一个影响力级别。

   完全可以预见,深珠通道的正式批复,对珠海产业的升级,对珠海房价的刺激作用,要远大于深中通道对中山的作用。

   深中通道,连接中山这边是翠亨新区,一个因为深中通道而紧急被打造出来的新区,几乎没有落地什么产业。深圳这边连接的是大空港区,说实话,空港概念也好,会展新城也罢,承载的都是非核心产业,影响力其实不大。

   至于房价,中山翠亨是1。5万/平,大空港是6万/平,存在较明显的差价。通道开通后,会有一定的价格补涨,但因为翠亨本身缺乏良好的产业基础,补涨空间有限!

   深珠通道,连接珠海这边的是唐家湾高新区,本身规划的就是珠海的高新区,科创产业聚集区,类似金山软件、魅族手机、机器人产业园等都在这边,本身就具备很好的产业基础;连接深圳这边的是前海自贸区,这里本来就是深圳未来10年的重点打造,金融、科创(腾讯将全部搬到大铲湾岛)、数字货币等都在这里聚集。

   至于房价,珠海唐家是2。4万/平,前海是13万/平,存在巨大的差价。通道开通后,会有明显的价格补涨,因为本身就具备良好产业基础的唐家湾,自身购买实力加深圳外溢,补涨空间将会很大,就算翻倍到5万/平,也还是和前海存在较大房价差距。

   未来,深中、深珠两条跨海通道的开通,大湾区的格局将再次被改变。湾区三大都市圈中的珠中江都市圈将会土崩瓦解,深莞惠都市圈将会扩大为深莞珠惠中都市圈。

   如此之下,大湾区的C位再明显不过,深圳不管是在经济上还是区位上,都是当之无愧湾区的核心。

   而在湾区中排名老二甚至老三的广州,凭借它的省会身份和省内区位优势,继续作为广东省的老大哥,带动全省尤其是北部、西部等落后区域的发展。

关键词: 房价 腾讯 经济 金融


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